大旗策略黄瑜：大数据预判2026中国房地产市场趋势及“十五五”住房需求空间

　　2025年12月11日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”在北京召开。

　　一、历史镜鉴：从中房指数系统看三十年行业变化（1995-2025）

　　中国房地产指数系统见证并记录了行业三十年的起伏与变迁。数据来看，商品房销售面积从1998年的1.2亿平米增长至2021年的16.1亿平米，累计增长12.2倍，预计2025年降至8.8亿平米左右，较峰值回落约五成，但仍较1998年增长超6倍。2021年城镇人均住房面积达41平米，总人口与新房销售规模同时达峰，行业进入新阶段。

　　同时，我们也应该看到，在行业三十年里，每一个十年，中房指数系统也在顺应行业变化，不断完善拓展。

　　第一个十年（1995-2004）：中国房地产指数系统自1995年起开始发布主要城市房价数据，并在同年通过国家最高级别的专家鉴定，为客观揭示中国房地产市场趋势提供了早期的量化依据。“房改”最初的几年，房价整体平稳运行，2001年后北京、上海等城市房价进入快速上涨通道，其中上海2002-2004年住宅价格指数累计上涨79%，涨幅显著。

　　第二个十年（2005-2014）：是房地产行业发展的黄金十年。经济高速增长、快速城镇化与货币供应增加，带动新房销售额增长六倍，房地产开发投资占GDP比重从8.4%提升至13.8%的峰值，并直接推动了城市基础设施的全面升级。头部企业销售规模实现了从百亿级到千亿级别的跨越。

　　房价方面，十年间，尽管调控政策不断，但在供不应求背景下，房价整体保持上涨，十大城市新房综合价格指数累计上涨79%，其中2006与2007年累计涨幅均超15%。为更全面地监测全国市场变化，中国房地产指数系统于2010年6月起正式发布“百城价格指数”。2013年4月，百城新建住宅均价正式突破1万元/平米。

　　第三个十年之（2015-2019）：大规模棚改货币化安置带动需求释放，2017-2019年全国新建商品房销售面积保持在15亿平米以上，各线城市房价轮动上涨，三四线城市量价齐升。其中2016年百城新建住宅价格涨幅达18.7%，2017年百城涨幅降至2.7%，而三四线城市房价涨幅达12%。

　　第三个十年之（2020-2025）：2021年全国总人口与新房销售规模同步见顶，房地产供求关系发生重大变化，自2021年下半年开始，行业进入深度调整期。而随着房地产进入存量时代，2020年起中房指数系统开始发布百城二手住宅价格指数，数据显示，自2021年10月房价下跌以来，截至2025年末，百城二手住宅价格已回调约4年，部分城市价格已回到2016年水平。

　　二、前瞻破局：未来五年行业发展空间与转型趋势（2026-2030）

　　趋势来看，未来五年新建住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平米。根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，综合按照70%-80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。从住房需求构成来看：1）新增城镇人口带来的住房需求，假设未来五年我国总人口每年减少约0.25%，城镇化率年均提升0.7个百分点，则五年城镇人口增加约3650万人，带动住房需求增加16.1亿平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累计增加2.1平米计算，“十五五”末全国城镇居民人均住房建筑面积将达到45平米，带动住房需求增量20.3亿平米，占总需求比例约四成，是未来住房消费的核心增长点。3）拆迁改造带来的住房需求，预计未来五年拆改需求约13.4亿平米。值得关注的是，2025年新房销售面积已降至合理中枢水平，随着市场库存逐步回落，配合社会预期修复，预计“十五五”中后期，房地产有望逐步走出调整阶段。

　　三、笃行当下：2025年市场总结与2026年趋势展望

　　2025年，全国房地产市场整体延续调整态势，二季度以来新房销售边际转弱，二手房市场持续“以价换量”，市场整体仍处于“止跌回稳”过程中。

　　房价方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%。部分核心城市改善楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.29%，涨幅较2024年同期持平，但城市间分化显著，三四线城市以消化库存项目为主，价格整体面临压力。

　　销售方面，根据中指数据，1-11月，重点100城新建商品住宅成交面积同比有所下降，二季度以来市场转弱，高基数影响下，10-11月同比下降超两成；二手房市场整体延续“以价换量”行情，重点30城二手房成交套数同比增长2%。二手房占比方面，1-11月，30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重为65%，较2024年全年提升4个百分点。

　　需求特征方面，2025年以来，重点城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动30城120平米以上户型新房成交占比持续提升，其中120-144平米户型占比升至30%，改善需求仍为新房市场重要支撑。二手房方面，近两年二手房价格持续调整，成交总价段有所下移，京沪300万以下刚需房源成交同比增幅明显，500万以下房源占比均在七成左右，是二手房主流需求。

　　土地方面，2025年各地政府保持“缩量提质”供地策略，今年截至12月9日，300城住宅用地成交规划建面同比下降13.0%，出让金下降6.7%。房企拿地进一步向核心城市聚焦，城市集中度方面，今年截至12月9日，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重为55%，TOP10城市占比超40%；杭州、上海、北京成交金额均超千亿元，但多数城市土地出让金同比下降。

　　展望2026年，经济基本面的好转与居民就业收入预期的改善，是促进市场恢复的重要基础。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，中性情形下，预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较今年有所收窄，市场分化态势延续，“好城市+好房子”仍具备结构性机会。新开工、开发投资或延续下行态势。

　　过去，房地产与宏观经济相辅相成，是中国经济的重要支柱产业。未来，市场空间依然广阔，增量市场把握好城市+好房子结构性机遇，存量市场聚焦城市更新与运营服务机会。企业应立足当下，求生存、谋发展，穿越周期，实现高质量发展。在此过程中，中国房地产指数系统将继续坚守初心，以大数据和创新科技赋能中国地产行业。